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Votre projet immobilier consiste à investir dans un bien locatif ? Dans ce cas précis, il est important de bien analyser la rentabilité locative de la maison ou de l’appartement que vous allez mettre en location. Pour cela, découvrez comment calculer le rendement locatif du futur bien que vous allez acquérir dans le bassin grenoblois ou le pays voironnais.
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative d’un bien, ou son rendement locatif, est un indicateur exprimé en pourcentage qui vous permet de définir si votre investissement immobilier vous sera rentable. Le résultat obtenu varie selon le montant de l’investissement total que vous avez dépensé lors de l’achat de votre maison ou de votre appartement dans le pays voironnais. Il varie également en fonction du montant du loyer mensuel que vous comptez fixer pour la location du logement.
Le calcul du rendement locatif peut alors être un critère décisif lorsque vous validez l’acte d’achat. De ce fait, si votre projet immobilier se porte dans une ville en particulier, il convient de calculer la rentabilité locative de plusieurs biens situés dans différents quartiers. Cela vous permet, d’une part, de vous conforter dans le choix de votre investissement immobilier, et, d’autre part, de vous assurer que le bien locatif permet de rentabiliser correctement votre achat.
Ainsi, le calcul de la rentabilité locative se fait idéalement pendant la phase durant laquelle vous préparez votre investissement immobilier. C’est-à-dire, avant même de réaliser des visites, ou de valider votre crédit immobilier auprès de votre établissement bancaire
Comment calculer le rendement locatif ?
Le principe de calcul de la rentabilité locative est basé sur le montant des revenus que votre acquisition immobilière va générer, par rapport au prix d’achat initial du bien. Pour cela, vous pouvez réaliser un calcul très simple, en suivant la formule suivante : (Loyer mensuel x 12)/le prix d’acquisition du bien ; le tout divisé par 100. Cependant, ce calcul doit également prendre en compte toutes les charges qui vous incombent en tant que propriétaire d’un bien immobilier à visée locative.
Vous obtenez alors un indice de rentabilité locative, en pourcentage de rendement. Vous pouvez également comparer ce résultat avec la moyenne appliquée selon la localisation géographique de votre bien. Par exemple, à Grenoble, le rendement locatif se situe entre 6 et 7 %. Ce qui signifie que, pour chaque 100 000 euros investis dans un bien immobilier, son loyer annuel rapportera entre 6 et 7 pour cent, soit entre 6 000 et 7 000 €. Cependant, il est vraiment très important d’inclure dans le calcul le montant de l’investissement, mais aussi le montant des travaux de rénovation et de réhabilitation éventuelle, ainsi que toutes les dépenses inhérentes à cette location. Cela concerne par exemple le montant total des meubles, les équipements électroménagers, les travaux d’isolation, etc.
La rentabilité locative, aussi appelée revenu locatif, correspond ainsi à la valeur de rentabilité de votre bien immobilier. Elle est calculée en fonction du prix du loyer, du montant des charges, du taux d’occupation et du pourcentage de la valeur locative que vous êtes prêt à investir dans le bien. Il est important de ne pas confondre la rentabilité locative avec la rentabilité financière. La rentabilité financière correspond à la différence entre le coût et le revenu. Elle exprime donc le résultat net d’un investissement.
Quelle est la différence entre la rentabilité locative brute et la rentabilité locative nette ?
La rentabilité locative nette
La rentabilité nette correspond à la rentabilité de votre bien locatif après la déduction de toutes les charges rattachées au montant total de votre investissement. Pour calculer cette estimation, vous devez déduire du montant des loyers les charges locatives récupérables, les dépenses que vous avez investies pour réaliser de gros travaux, mais également la taxe foncière, ainsi que des frais de gestion locative et d’assurance. Pour que le calcul soit complet, il convient aussi de soustraire les intérêts de votre crédit immobilier, si vous avez acheté le bien sous couvert d’un emprunt auprès d’un établissement bancaire.
La rentabilité locative brute
Le calcul de la rentabilité locative brute est, quant à lui, beaucoup plus simple. Il suffit de calculer le taux de rendement de votre maison ou appartement en location, avant la déduction de toutes les charges citées précédemment. Pour rappel, la formule à appliquer est la suivante : (loyer mensuel x 12)/le prix d’acquisition du bien ; le tout divisé par 100.
Par exemple, pour l’achat d’un appartement d’une valeur de 200 000 €, avec un futur loyer fixé à 600 €, le calcul du rendement locatif se fait ainsi : ([600 x 12] x 100)/200 000 = 3,6 %. Ce rendement locatif brut de 3,6 % doit être additionné des charges locatives afin d’obtenir une rentabilité locative nette.
Qu’est-ce que la rentabilité locative nette nette ?
Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, on peut également parler de rentabilité « nette nette ». Ce pourcentage correspond à celle de la rentabilité nette, à laquelle s’ajoutent les avantages fiscaux tels que la loi Pinel, la loi Malraux, ou encore la loi Censi-Bouvard.
Quel est le taux de rentabilité locative minimum pour qu’un investissement immobilier soit intéressant ?
En France, le taux de rentabilité locative d’une maison ou d’un appartement varie selon les régions, les villes, et les quartiers. Le taux généralement constaté se situe entre 2 % et 7 %. Par ailleurs, il est important de noter que le calcul de la rentabilité locative se fait d’année en année. En effet, dans la mesure où le marché de l’immobilier est en constante fluctuation, ce rendement locatif peut donc évoluer en fonction de la conjoncture économique. Surtout, si vous décidez d’augmenter ou de baisser le montant du loyer selon les tendances du marché.
De plus, il n’existe pas de rentabilité locative minimum qui puisse être plus intéressante qu’une autre. Étant donné que le calcul de la rentabilité locative est basé sur le montant de votre investissement, sur les charges impliquées et le montant du loyer, tous ces paramètres combinés offrent une rentabilité spécifique à votre logement en location.
Est-ce qu’il existe un taux de rendement locatif idéal ?
Le taux de rentabilité locative est celui qui vous permet d’avoir une plus-value rentable. C’est la raison pour laquelle, avant l’acquisition de votre bien immobilier à visée locative, il est très important de réaliser une étude de marché. Cette dernière vous permet d’analyser l’environnement du bien à acquérir, et son potentiel locatif.
Par exemple, si vous décidez d’acheter un appartement au centre-ville, à proximité d’une école ou d’une université, vous aurez plus de chances de louer ce logement en collocation à des étudiants. Et ce, de façon pérenne, puisque non seulement les étudiants locataires restent pour plusieurs années, mais aussi, vous avez l’assurance d’avoir des locataires durant l’existence des organismes de formation à proximité.
En revanche, la rentabilité locative d’une maison que vous achetez à la campagne est probablement beaucoup plus risquée, dans la mesure où la demande locative est moins forte dans ces zones géographiques. Effectivement, le risque que la maison reste inoccupée durant plusieurs mois impacte significativement la rentabilité de votre investissement.
En ce qui concerne le taux de rentabilité idéale, le rendement moyen constaté est d’environ 5 %. Il s’agit ici d’une rentabilité nette essentiellement constatée dans les villes de Limoges et de Perpignan au cours d’une étude réalisée en août 2020.
Indispensable et incontournable à tout projet d’investissement locatif, le calcul du rendement locatif peut être déterminant. Connaître ce pourcentage vous permet de valider l’acte d’achat le plus rentable et le plus attrayant pour vos finances. Cette étape passe également par une longue étude du marché immobilier dans lequel vous souhaitez investir. En effet, le calcul de la rentabilité locative prend en compte le montant du loyer que vous souhaitez fixer, mais aussi le montant total de votre investissement immobilier. Le retour sur investissement de votre achat immobilier est donc un élément très important à prendre en considération, avant de concrétiser votre projet. C’est grâce à ces paramètres que vous pouvez définir si l’achat de la maison ou de l’appartement à visée locative est réellement rentable à moyen terme, mais aussi sur le long terme.
